{"id":2806,"date":"2024-05-08T12:10:34","date_gmt":"2024-05-08T12:10:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.startupmagazine.it\/?p=2806"},"modified":"2024-05-08T14:56:25","modified_gmt":"2024-05-08T14:56:25","slug":"il-crowdfunding-immobiliare-tassazione-dei-proventi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.startupmagazine.it\/index.php\/2024\/05\/08\/il-crowdfunding-immobiliare-tassazione-dei-proventi\/","title":{"rendered":"Il crowdfunding immobiliare: tassazione dei proventi"},"content":{"rendered":"\n

Il crowdfunding<\/em> immobiliare<\/strong> \u00e8 una forma innovativa di investimento<\/strong> che consente a un numero di persone, spesso un vasto pubblico di investitori, di mettere insieme le proprie risorse finanziarie per investire in progetti immobiliari<\/strong>. Questo metodo di finanziamento collettivo \u00e8 facilitato principalmente attraverso piattaforme online<\/strong>, dove gli investitori possono contribuire con importi relativamente piccoli di capitale verso specifici progetti immobiliari. Questi progetti possono variare dalla costruzione di nuove strutture alla ristrutturazione di edifici esistenti.<\/p>\n\n\n\n

Attraverso il crowdfunding<\/em> immobiliare, gli investitori possono accedere a opportunit\u00e0 di investimento<\/strong> che tradizionalmente sarebbero state disponibili solo per grandi investitori istituzionali o individui molto ricchi. Gli investitori guadagnano dai rendimenti generati dal progetto immobiliare, che possono derivare da entrate di locazione <\/strong>o dalla vendita dell\u2019immobile<\/strong>. Questa forma di investimento democratizza l\u2019accesso al mercato immobiliare, permettendo una diversificazione degli investimenti e potenzialmente offrendo un buon ritorno sugli investimenti, sebbene, come ogni investimento, ci sia un certo grado di rischio coinvolto.<\/p>\n\n\n\n

Cos\u2019\u00e8 il crowdfunding immobiliare?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il crowdfunding <\/strong>nasce dall\u2019unione delle parole \u201ccrowd<\/em><\/strong>\u201d (folla) e \u201cfunding<\/em><\/strong>\u201d (finanziamento). Si tratta di un rivoluzionario finanziamento collettivo con il quale singoli privati possono sostenere, con piccole somme di capitali, iniziative e progetti di qualsiasi genere. Il crowdfunding<\/em><\/strong> ha preso piede in molti settori, in particolar modo in quello immobiliare<\/strong>. Questo tipo di investimento ha permesso di eliminare quelle famose \u201cbarriere d\u2019accesso<\/em>\u201d, dando la possibilit\u00e0 di partecipazione anche a chi non ha sostanziosi capitali da investire.<\/p>\n\n\n\n

Nel settore del real estate<\/em><\/strong> esistono due modalit\u00e0 di investimento, definite come equity<\/em><\/strong> e lending<\/em><\/strong>. Tra le varie differenze quella che vale la pena nominare \u00e8 il tipo di finanziamento<\/strong>. Nel primo caso l\u2019investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di propriet\u00e0 del capitale mentre nel caso del lending<\/em>, chiamato anche social lending<\/em><\/strong>, l\u2019investimento avviene prestando denaro ai proponenti del progetto immobiliare, che successivamente rimborseranno la folla di investitori riconoscendo una remunerazione sul capitale prestato. In entrambi i casi il finanziamento avviene tramite piattaforme online, come Recrowd<\/strong> , che permettono di far incontrare la domanda del proponente immobiliare, per il finanziamento del progetto, e l\u2019offerta di investimento, ovvero il privato investitore.<\/p>\n\n\n\n

I vantaggi del social lending crowdfunding<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Recrowd<\/strong>, start up nata nel 2018, svolge in Italia attivit\u00e0 di crowdlending<\/em> in qualit\u00e0 di agente di pagamento<\/strong>; \u00e8 autorizzata dalla Banca di Francia che opera in convenzione l\u2019Istituto di Pagamento Lemon Way<\/em><\/strong>. La piattaforma ha lo scopo di mettere in contatto aziende immobiliari che necessitano di capitali per la realizzazione del progetto promosso, come la costruzione ex novo o ristrutturazione di immobili, ed utenti che, anche con bassi capitali, vogliono investire nel mattone.<\/p>\n\n\n\n

Recrowd<\/strong> \u00e8 la prima realt\u00e0 che divide in sei categorie i progetti immobiliare differenti per investimento minimo, durata  e ROI.<\/p>\n\n\n\n

Con Recrowd \u00e8 possibile finanziare anche con soli 250 euro, ma non mancano le categorie per investire con capitali pi\u00f9 alti, come quella Elite, che prevede un investimento di partenza di 10.000 euro.<\/p>\n\n\n\n

Come finanziare progetti immobiliari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il finanziamento di progetti immobiliari \u00e8 possibile sia per privati che per imprese<\/strong>. La maggior parte delle piattaforme prevedono iscrizioni gratuite. \u00c8 sufficiente inviare i documenti, aprire e caricare il wallet<\/em> e valutare le opportunit\u00e0 di investimento. Ogni progetto viene presentato circa 3 giorni prima con un coming soon<\/em> in cui \u00e8 possibile visionare tutti i documenti relativi all\u2019immobile. Ogni investitore pu\u00f2 scegliere autonomamente in quale progetto investire, consultando tutta la documentazione disponibile in ogni scheda. \u00c8 prevista anche la possibilit\u00e0 di trattativa personalizzata, con la quale ogni investitore pu\u00f2 perfezionare l\u2019investimento chiedendo un rendimento superiore in relazione al capitale investito. Il finanziatore, in sostanza, a fronte del capitale investito percepisce degli interessi come remunerazione del suo investimento (di seguito andremo ad analizzare quali sono i suoi obblighi fiscali).<\/p>\n\n\n\n

Come proporre nuovi progetti immobiliari da finanziare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La possibilit\u00e0 di proporre progetti immobiliari da finanziare<\/strong> \u00e8 attivit\u00e0 che \u00e8 strettamente legata al mondo delle imprese<\/strong> (principalmente aziende di costruzione\/ristrutturazione immobiliare). Si tratta di aziende che decidono di avvalersi di finanziamenti privati al posto dell\u2019ordinario canale di finanziamento bancario. La possibilit\u00e0 di proporre il proprio progetto immobiliare \u00e8 legata al rispetto di alcuni vincoli previsti dalle varie piattaforme, al fine di fornire quante pi\u00f9 informazioni possibili agli investitori per permettere loro di scegliere il miglior investimento possibile a cui aderire.<\/p>\n\n\n\n

I vantaggi del crowdfunding nel settore del real estate<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il crowdfunding <\/em><\/strong>nel settore del real estate<\/em><\/strong> offre diversi vantaggi<\/strong> sia per gli investitori che per chi sviluppa i progetti:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Accessibilit\u00e0<\/strong>: consente agli investitori di partecipare a opportunit\u00e0 immobiliari con investimenti minori rispetto a quelli necessari per gli acquisti immobiliari tradizionali;<\/li>\n\n\n\n
  2. Diversificazione<\/strong>: Offre agli investitori un modo per diversificare i loro portafogli includendo beni immobili, che possono avere un comportamento diverso rispetto ad altri tipi di investimenti come azioni o obbligazioni;<\/li>\n\n\n\n
  3. Potenziale di rendimento<\/strong>: Progetti immobiliari selezionati con cura possono offrire rendimenti attraenti derivanti da entrate di locazione o dalla vendita dell\u2019immobile;<\/li>\n\n\n\n
  4. Trasparenza e controllo<\/strong>: Le piattaforme di crowdfunding forniscono dettagli sui progetti, consentendo agli investitori di scegliere in quali progetti investire in base alla loro analisi e preferenze;<\/li>\n\n\n\n
  5. Semplificazione del processo di investimento<\/strong>: Le piattaforme di crowdfunding gestiscono spesso gli aspetti amministrativi e legali, rendendo l\u2019investimento immobiliare pi\u00f9 semplice e accessibile anche per coloro che non hanno esperienza nel settore;<\/li>\n\n\n\n
  6. Innovazione nel finanziamento immobiliare<\/strong>: Il crowdfunding apre nuove possibilit\u00e0 di finanziamento per progetti immobiliari che potrebbero non qualificarsi per i canali di finanziamento tradizionali.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Questi vantaggi rendono il crowdfunding immobiliare un\u2019opzione interessante per diversi tipi di investitori, dall\u2019esperto del settore immobiliare all\u2019investitore individuale alla ricerca di nuove opportunit\u00e0 di investimento.<\/p>\n\n\n\n

    Quali rischi derivano?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Il crowdfunding immobiliare, sebbene offra diversi vantaggi, comporta anche alcuni rischi significativi:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Rischio di mercato<\/strong>: Il mercato immobiliare \u00e8 soggetto a fluttuazioni e pu\u00f2 essere influenzato da fattori economici, politici e sociali che possono impattare negativamente sui rendimenti;<\/li>\n\n\n\n
    2. Rischio di liquidit\u00e0<\/strong>: Gli investimenti immobiliari tramite crowdfunding spesso implicano un impegno di capitale a lungo termine, con minore liquidit\u00e0 rispetto ad altri tipi di investimenti come azioni o obbligazioni;<\/li>\n\n\n\n
    3. Rischio di default del progetto<\/strong>: Esiste sempre il rischio che il progetto immobiliare non venga completato o che non generi i rendimenti previsti, ad esempio a causa di problemi di gestione, finanziari o di sviluppo;<\/li>\n\n\n\n
    4. Dipendenza dalla piattaforma<\/strong>: La gestione degli investimenti dipende dalla piattaforma di crowdfunding scelta, la cui stabilit\u00e0, trasparenza e competenza sono cruciali;<\/li>\n\n\n\n
    5. Mancanza di garanzie<\/strong>: A differenza di alcuni altri tipi di investimenti, il crowdfunding immobiliare non offre solitamente garanzie sul capitale investito;<\/li>\n\n\n\n
    6. Regolamentazione e compliance<\/strong>: Il settore del crowdfunding immobiliare \u00e8 ancora relativamente nuovo e potrebbe essere soggetto a cambiamenti normativi che possono influenzare gli investimenti.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Questi rischi richiedono che gli investitori valutino attentamente ogni opportunit\u00e0, considerino la propria tolleranza al rischio e, se necessario, cerchino consulenza da professionisti del settore.<\/p>\n\n\n\n

      La tassazione dei proventi derivanti dal crowdfunding immobiliare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Il punto di partenza sotto il profilo fiscale<\/strong> \u00e8 dato dal fatto che non vi \u00e8, al momento, una disciplina fiscale specifica che regolamenti in modo unitario tutti gli aspetti connessi a questo tipo di finanziamenti nel settore immobiliare. Per questo motivo occorre inquadrare questo tipo di attivit\u00e0 all\u2019interno della normativa fiscale attualmente in vigore, in attesa che possa esserci qualche importante novit\u00e0 legislativa per il settore. Detto questo andiamo a vedere come privati ed imprese devono andare ad assolvere i propri obblighi fiscali<\/strong> in relazione ai proventi percepiti a seguito di investimenti nel settore immobiliare prendendo a riferimento la Risoluzione n. 56\/E\/2020<\/strong> e le risposte ad interpello N. 168\/E\/2020 <\/strong>e 169\/E\/2020.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Interessi percepiti da persone fisiche residenti in Italia<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      La prima casistica che andiamo ad affrontare riguarda la tassazione dei proventi <\/strong>(interessi) percepiti da persone fisiche (\u201cprivati<\/em> \u201c) fiscalmente residenti in Italia. Si tratta di soggetti che hanno investito i propri capitali attraverso raccolta peer-to-peer (P2P) ed hanno ottenuto in cambio degli interessi<\/strong>, attraverso piattaforme di crowdfunding<\/em><\/strong>. Sul punto, la Legge n. 205\/17 ha introdotto la ritenuta a titolo di imposta del 26%<\/strong> sui prestiti peer to peer<\/em>. Per beneficiare di questo regime, occorre integrare due condizioni<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • La natura del soggetto finanziatore, che deve essere esclusivamente una persona fisica<\/strong> al di fuori dell\u2019esercizio di una attivit\u00e0 d\u2019impresa;<\/li>\n\n\n\n
      • La qualifica del gestore della piattaforma, che deve essere un intermediario finanziario iscritto all\u2019albo<\/strong> o un istituto di pagamento ai sensi della normativa prevista, rispettivamente, dagli artt. 106 e 114 del D.Lgs. n. 385\/93, autorizzato dalla Banca d\u2019Italia<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        In presenza di questi presupposti, i proventi su tali prestiti non concorrono alla formazione del reddito complessivo del percettore persona fisica non imprenditore da assoggettare a tassazione IRPEF progressiva in quanto, qualora percepiti per il tramite di determinati soggetti gestori delle piattaforme che applicano sui medesimi la tassazione a titolo definitivo, sono esclusi dal reddito imponibile<\/strong> e non devono essere indicati in dichiarazione dei redditi. Al momento, gli intermediari residenti, non possiedono ancora le qualifiche sopra indicate, pertanto si rende applicabile quanto indicato nel prossimo paragrafo. \u00c8 importante per ogni investitore controllare la situazione del proprio intermediario con cui opera.<\/p>\n\n\n\n

        Utilizzo di piattaforma estera<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Qualora, invece, l\u2019investimento venga effettuato attraverso una piattaforma di servizi peer to peer lending<\/em> operante in uno Stato estero europeo<\/strong> che non \u00e8 gestita da un soggetto autorizzato dalla Banca d\u2019Italia. In questo caso, ai proventi derivanti da detti investimenti corrisposti a soggetti italiani non \u00e8 applicabile<\/strong> la ritenuta alla fonte a titolo di imposta. In questo caso si applica l\u2019art. 44, comma 1, lett. a) del TUIR, secondo cui sono redditi di capitale \u201cgli interessi e altri proventi derivanti da mutui, depositi e conti correnti<\/em>\u201d dal momento che l\u2019esercizio dell\u2019attivit\u00e0 di finanziamento attraverso le piattaforme di peer to peer lending<\/em> risulta riconducibile, in generale, al contratto di mutuo<\/strong> ex<\/em> art. 1813 c.c.<\/p>\n\n\n\n

        Tali proventi, quindi, devono concorrere alla formazione del reddito complessivo<\/strong> da assoggettare ad aliquota progressiva IRPEF. A questi fini, \u00e8 necessario compilare il rigo RL2<\/strong> del modello Redditi, indicando nella colonna 1 il codice \u201c1<\/em>\u201d e nella colonna 3 le eventuali ritenute<\/strong> applicate dalla piattaforma che, precisa l\u2019Agenzia, devono essere considerate a titolo di acconto<\/strong>. Si conferma anche che l\u2019investimento detenuto sulla piattaforma estera di P2P lending <\/em>deve essere indicato nel  quadro RW <\/strong>del modello Redditi PF.<\/p>\n\n\n\n

        Tabella: tassazione degli interessi<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        \"\"<\/figure>\n\n\n\n

        Inoltre, poich\u00e9 gli investitori<\/strong> stipulano un contratto per l\u2019apertura di uno strumento finanziario estero di pagamento<\/strong> (non assimilabile al conto corrente estero) con un istituto di pagamento estero, \u00e8 necessario tenere in considerazione che:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • Gli investitori sono soggetti ad obblighi monitoraggio<\/strong> fiscale<\/strong> (attraverso la compilazione del quadro RW<\/strong>);<\/li>\n\n\n\n
        • Non <\/strong>soggetti all\u2019obbligo di pagamentoIVAFE con aliquota dello 0,4%<\/strong> (dal 2024) sul valore dell\u2019investimento (Risoluzione n. 56\/E\/2020).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Deve essere evidenziato che lo strumento di pagamento che viene utilizzato non assume natura di conto corrente estero ma, piuttosto di \u201caltri strumenti finanziari<\/em><\/strong> \u201c, infatti, il codice<\/strong> da utilizzare per il monitoraggio fiscale \u00e8 il 14<\/strong> \u201caltre attivit\u00e0 estere di natura finanziaria<\/em><\/strong> \u201c. Pertanto il valore dell\u2019investimento effettuato deve essere sempre dichiarato nel quadro RW, senza alcun limite minimo di esonero, e per tutto il periodo di detenzione dell\u2019investimento.<\/p>\n\n\n\n

          Interessi percepiti da persone giuridiche residenti in Italia<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Gli interessi percepiti da persone giuridiche (societ\u00e0 di persone e di capitali) residenti in Italia,<\/strong> per prestiti effettuati a terzi tramite raccolta peer-to-peer<\/em><\/strong>organizzata da piattaforme di crowdfunding<\/em> residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria<\/strong>,anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, sono:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • Soggetti a tassazione diretta IRES<\/strong> (24%);<\/li>\n\n\n\n
          • Non Soggetti a ritenuta alla fonte<\/strong> 26%, n\u00e9 a titolo di acconto, n\u00e9 a titolo d\u2019imposta, perch\u00e9 il reddito maturato non \u00e8 considerato di capitale ma d\u2019impresa e deve essere riportato nel conto economico come provento finanziario; <\/li>\n\n\n\n
          • Soggetti all\u2019obbligo di dichiarazione dei redditi<\/strong> (attraverso la compilazione del quadro<\/strong> RF \u2013 Redditi d\u2019Impresa<\/strong>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
            \"\"<\/figure>\n\n\n\n

            e attivit\u00e0 d\u2019impresa sono escluse dai soggetti obbligati al monitoraggio fiscale (secondo quanto previsto dal D.L. n. 167\/90), in quanto tale disciplina si applica solo alle persone fisiche, alle societ\u00e0 semplici ed a tutti gli enti non commerciali. Non ci sono obblighi relativi all\u2019IVAFE.<\/p>\n\n\n\n

            Interessi percepiti da soggetti residenti all\u2019estero<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            Un\u2019ultima casistica oggetto di interesse riguarda le persone fisiche o giuridiche residenti all\u2019estero, che abbiano effettuato investimenti tramite raccolta peer-to-peer<\/em><\/strong> organizzata da piattaforme di crowdfunding residenti in Italia, non qualificate come intermediari finanziari o come istituti di pagamento ai sensi della Legge bancaria, <\/strong>anche se considerate agenti di pagamento di piattaforme estere, che non abbiano in Italia una stabile organizzazione o che non abbiano nominato un intermediario autorizzato ai sensi della legge bancaria domestica, scontano i seguenti adempimenti a livello fiscale, riepilogati nella seguente tabella:<\/p>\n\n\n\n

            \"\"<\/figure>\n\n\n\n

            I soggetti non residenti in Italia sono esclusi dagli obblighi di monitoraggio fiscale, secondo quanto previsto dal D.L. n. 167\/90 che si applica solo alle persone fisiche, alle societ\u00e0 semplici ed a tutti gli enti non commerciali italiani.<\/p>\n\n\n\n

            Profili di rischio da valutare<\/p>\n\n\n\n

            Il percepimento di proventi legati ad investimenti effettuati in Italia, anche attraverso piattaforme non residenti, possono portare ad alcuni profili di rischio che devono essere attentamente valutati prima di effettuare l\u2019investimento. Il consiglio \u00e8 quello di valutare bene la propria situazione prima di effettuare l\u2019investimento rivolgendosi al proprio dottore commercialista di fiducia. L\u2019attenzione deve essere posta, in particolare, a queste due casistiche:<\/p>\n\n\n\n

            Soggetto percettore, cittadino italiano residente all\u2019estero (iscritto AIRE) in Paese considerato non collaborativo. In questo caso si rendono applicabili alcune presunzioni legali relative (inversione dell\u2019onere della prova, raddoppio dei termini di accertamento, presunzione di redditi non dichiarati delle attivit\u00e0 estere detenute) che devono essere ponderate prima di effettuare l\u2019investimento;<\/p>\n\n\n\n

            Societ\u00e0 residenti all\u2019estero che potrebbero andare a verificare la presunzione di esterovestizione societaria ex art. 73, co. 5-bis del TUIR. Anche in questo caso la situazione deve essere attentamente valutata in relazione ai possibili rischi e sanzioni a cui la societ\u00e0 potrebbe andare incontro in caso di accertamento da parte dell\u2019Amministrazione finanziaria italiana.<\/p>\n\n\n\n

            In caso di convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con il Paese estero di residenza dell\u2019investitore, esiste modulistica specifica da fornire con opportune certificazioni da parte delle autorit\u00e0 fiscali estere. Quest\u2019ultima consentir\u00e0 di applicare agli interessi la ritenuta convenzionale, in modo che il sostituto d\u2019imposta, cio\u00e8 soggetto proponente, possa predisporre un apposita documentazione per dimostrare alle autorit\u00e0 fiscali italiane<\/p>\n\n\n\n

            Attenzione alle aliquote convenzionali<\/p>\n\n\n\n

            Particolare attenzione, in caso di societ\u00e0 non residente che percepisce i proventi, deve essere prestata all\u2019eventuale presenza di una convenzione contro le doppie imposizioni con l\u2019Italia. In questo caso \u00e8 opportuno andare a verificare se la convenzione prevede l\u2019applicazione di un\u2019aliquota di ritenuta inferiore rispetto a quella prevista dalla normativa interna (26%). Nel caso deve essere utilizzata una specifica modulistica che deve essere accompagnata da una serie di certificazioni che devono essere rilasciate da parte di autorit\u00e0 fiscali estere (per lo pi\u00f9 relative alla certificazione di residenza fiscale della societ\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

            Questa modulistica consente di applicare agli interessi da percepire la minore aliquota convenzionale. Particolare attenzione deve essere prestata da parte del proponente (dell\u2019investimento) residente in Italia. Questo in quanto in caso di accertamenti fiscali sar\u00e0 questi a dover dimostrare il motivo dell\u2019applicazione della ritenuta ridotta, ai non residenti (con eventuali sanzioni amministrative che nel caso di violazioni saranno a suo esclusivo carico).<\/p>\n\n\n\n

            Conclusioni e consulenza fiscale online<\/p>\n\n\n\n

            In questo articolo ho cercato di spiegarti, in modo molto semplice e schematico, il funzionamento di un particolare meccanismo di social lending, legato al crowdfunding immobiliare. Si tratta di un fenomeno diffuso a partire dagli ultimi anni e per questo motivo la normativa fiscale \u00e8 stata formulata da poco tempo. Il settore, tuttavia, \u00e8 sicuramente destinato a crescere ancora.<\/p>\n\n\n\n

            La possibilit\u00e0 di finanziare progetti meritevoli con fondi di soggetti privati \u00e8 sicuramente meritevole, e per questo destinata a trovare maggiore successo in futuro. Il fatto di poter tassare separatamente dai redditi imponibili IRPEF questi proventi invoglier\u00e0 sicuramente sempre pi\u00f9 persone ad investire i propri risparmi in questa particolare forma di investimento, ma occorre prestare attenzione al fatto che la piattaforma attraverso cui si opera sia soggetto residente e quindi sostituto di imposta in Italia.<\/p>\n\n\n\n

            Riproduzione: FISCOMANIA.COM<\/em><\/p>\n\n\n

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